Verkauf eines Anteils an Immobilien – Was Miteigentümer wissen müssen.

Wenn Immobilien mehreren Miteigentümern gehören, wird die Verwaltung dieser zum anspruchsvollen Kommunizieren. Es sind nicht nur Unannehmlichkeiten – es gibt auch rechtliche Einschränkungen. Das Gesetz erlaubt jedoch den Verkauf des eigenen Anteils, erfordert aber die Einhaltung bestimmter Bedingungen.

In erster Linie sollten Sie klären, welche Form des Eigentums an der Wohnung oder dem Haus festgelegt ist, betont der Anwalt Jurij Babenko. Wenn es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt (das häufig zwischen Ehepartnern besteht), hat keiner der Miteigentümer einen festen Anteil. Daher ist es unmöglich, einen Teil der Wohnung selbstständig zu verkaufen.

Der einzige Weg zum Verkauf in diesem Fall ist die vorherige Teilung des Eigentums. Laut dem Fachmann können 'Ehepartner selbständig über die Anteile vereinbaren, es ist jedoch besser, dies schriftlich mit notarieller Beglaubigung zu veranlassen – andernfalls hat diese Entscheidung geringe rechtliche Kraft'.

Teilweises Eigentum an einer Wohnung bietet mehr Freiheit

Wenn die Wohnung im teilweise Eigentum ist, ist die Situation einfacher. Der Eigentümer hat das Recht, über seinen Anteil nach eigenem Ermessen zu verfügen, jedoch unter Berücksichtigung des Vorkaufsrechts der anderen Miteigentümer. Dies wird durch Artikel 362 des Zivilgesetzbuchs der Ukraine festgelegt.

'Der häufigste Fehler ist, diese Anforderung zu ignorieren. Infolgedessen entstehen gerichtliche Auseinandersetzungen und Zeitverlust', erklärt Babenko.

Wie Miteigentümer über den Verkauf des Anteils an der Wohnung informiert werden

Das Gesetz sieht keine strenge Form der Benachrichtigung vor, aber Juristen raten, schriftlich zu handeln. In der Benachrichtigung sollten Folgendes angegeben werden:

• Umfang des zu verkaufenden Anteils;
• gewünschter Preis;
• Fristen der Transaktion.

Die Benachrichtigung kann per Post mit Rückschein versandt oder persönlich übergeben werden, wobei der Fakt der Übergabe dokumentiert wird. In einigen Fällen übernimmt ein Notar diese Funktion, der den Kaufvertrag beglaubigt.

Wie man den Käufer des Anteils auswählt, wenn mehrere Personen Interesse bekundet haben

Das Gesetz erlaubt dem Anteilseigentümer, selbstständig einen Käufer aus den Miteigentümern auszuwählen, die Interesse am Kauf des Eigentums bekundet haben. Wenn niemand Interesse zeigt, kann der Anteil an eine dritte Person verkauft werden. In diesem Fall überprüft der Notar die Einhaltung des Vorkaufsrechts und beglaubigt den Vertrag.

'Das Wichtigste ist, den Fakt der Einhaltung des Verfahrens zu dokumentieren. Andernfalls kann der Vertrag gerichtlich angefochten werden', betont Babenko.

Was passiert, wenn man den Anteil nicht den Miteigentümern anbietet

Ein Versuch, das Gesetz zu umgehen und den Anteil ohne Information anderer Eigentümer zu verkaufen, kann ernsthafte Folgen haben. Am häufigsten geschieht dies in Form einer Klage mit dem Ziel, die Rechte des Käufers auf einen der Miteigentümer zu übertragen. Das bedeutet, der Käufer verliert seinen Anteil, und der Verkäufer muss das Geld zurückerstatten.

Formal betrachtet ist der Vertrag gültig. Das Risiko einer gerichtlichen Anfechtung ist jedoch sehr hoch. In vielen Fällen entscheiden die Gerichte zugunsten der Miteigentümer, denen die Möglichkeit genommen wurde, ihr Vorkaufsrecht auszuüben.

Bei der Veräußerung eines Anteils an Immobilien, die sich im gemeinsamen Eigentum befinden, ist es erforderlich, die gesetzlichen Anforderungen einzuhalten und die anderen Miteigentümer über die Absicht zu informieren, einen Teil des Eigentums zu verkaufen. Regelmäßige Kommunikation und die offizielle Dokumentation von Verträgen helfen, Konflikte und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.